沖縄で民泊を運営するなら、運営後の流れをしっかりと把握しておかなければなりません。
しかし、実際はどうやって民泊を運営していくのか分からない。
「予約対応はどうするんだっけ?」
「清掃ってみんなはどうしているの?」
など、いざ民泊を運営開始してから考え始める人も多いようです。
そんな方に向け、民泊運営の流れを解説していきますので、是非覚えておきましょう♪
1.ゲストに泊まってもらう
まずは、ゲストに泊まってもらうために必要な作業を見ていきましょう。
1-1.リスティングページの作成
ゲストは様々な民泊予約サイト（OTA）を利用し、自分に合った物件を探します。
まずは宿泊したい地域や場所を絞り込み、登録されているリスティングページ（民泊物件）見ていきます。
その為、リスティングページの作成は物件の特徴を分かりやすく、かつ魅力的にしましょう。
リスティングページの作成で、まずなによりも重要とされる部分が物件の写真です。
沖縄で登録されている物件だけでも数多くありますので、その中から自分の物件をクリックされるためには、目に留まりやすい写真であったり、気になる物件でなければなりません。
つまり、第一印象である物件の写真が大事です。
魅力的な写真が用意できたら、次に重要なポイントは物件のタイトルです。
リスティングページのタイトルは写真の次にみられる部分でもある為、その物件の特徴や魅力などを伝えるのが重要です。
例えば、首里城や美ら海水族館、ビーチなどの観光スポットに近い物件であれば、タイトルに入れることで観光スポットを巡りたいゲストの目には留まりやすくなります。
また、物件の一番のポイントなどを記載するのもおすすめです。
「赤瓦屋根の古民家」
「大家族歓迎の広々一軒家」
など、物件の売りポイントをタイトルに記載してみるのも効果的です。
その後、値段や立地、アメニティや駐車場の有無など、その他項目が見られていき、気に入られることでやっと予約に繋がります。
これらのように、ゲストが泊まってみたいと思うようなリスティングページ作りを行いましょう。
1-2.アクセスガイドとハウスマニュアルの作成
魅力的なリスティングページ作成が出来たら、次はアクセスガイドとハウスマニュアルの作成を行っておきましょう。
アクセスガイドは、民泊物件までの道のり案内のことで、レンタカーや公共交通機関などを利用するゲストに向けて分かりやすく案内します。
レンタカーなどの車を利用するゲストに向けては、通りの名前や信号機、曲がる交差点名などを記載します。
また、モノレールの駅やバス停からの道案内の場合は、物件までの距離や曲がる場所の目印なども写真と合わせて説明してあげることで、ゲストもスムーズに到着できるでしょう。
ハウスマニュアルは、民泊物件の説明書のことで、チェックイン後ゲストが快適に過ごす為に必要なものです。
例えば、電化製品の使い方からゴミの出し方、注意事項などをまとめて記載します。
始めての物件でも使い方が分かるように、物件にあわせたハウスマニュアルを用意しましょう。
また、アクセスガイドやハウスマニュアルは日本語だけではなく、英語や中国語は最低用意しておいた方がいいでしょう。
特に外国人のゲストは日本語表記のものは利用方法が分からない為、トラブル防止の為にも用意しておくべきです。
これらアクセスガイドやハウスマニュアルを用意することで、ゲストとの不要なやりとりも減る為、効率的な民泊運用ができます。
1-3.民泊物件の宿泊料金設定＆調整
民泊物件を準備できたら次は収益の要となる宿泊料金の設定です。
宿泊料金は基本的にカレンダーで自由に金額を変えることができます。
周辺地域の相場をリサーチしたうえで設定しましょう。
もし宿泊料金が低すぎた場合は、その地域の相場を大幅に下げることにもなりますし、逆に高すぎた場合でも、予約が入らず稼働率が落ちる可能性があります。
その為、周辺地域の相場を調べてから宿泊料金を設定するようにしましょう。
また、宿泊料金の設定には週末価格やシーズン価格などの設定も考えておく必要があります。
ゴールデンウィークや7月から8月といった夏の繁忙期などは、通常よりも高めの価格設定で調整し、収益を上げたいところです。
このように、民泊物件の宿泊料金は相場やシーズンに合わせて調整していく必要があります。
また、一つの物件に対してAirbnbやBooking.comといった複数のOTAを利用している場合は、それぞれのサイトで宿泊料金を設定しなければならない為、価格差が出たりしないよう注意が必要です。
これらの手間を解決する方法としては、別途有料のサイトコントローラーを利用して一括で管理する方法もあります。
1-4.ゲストからの予約や問い合わせ対応
物件が気になった方や、予約したいゲストなどからメールで問い合わせが来ることもあります。
例えば、よくある質問として
「チェックイン時間は変更できるか？」
「空港からのアクセスを教えて」
「近場におすすめの料理屋さんはある？」
などなど、それぞれのゲストによって質問は様々ですが、リスティングページに記載してあることもよく質問されます。
これは、ゲストがリスティングページを意外と見ていないことにあります。
その為、書いてあるのになぜ質問してきたのだろう？とは思わずに、丁寧に対応してあげましょう。
予約、または物件が気になっているゲストなので、柔軟に素早く対応することでそれにより予約に繋がったり、ゲストの満足度が上りレビューUPに繋がります。
この問い合わせ対応は、予約の数が増えたり、物件を多く持っている方であればその分対応が必要になるので、よくある質問は返答用のテンプレートを用意しておくのも一つの方法です。
2.ゲストが部屋を出た後の対応
これまでは、ゲストが物件を借りるまでに必要な動きを解説してきましたが、ここからは、ゲストがチェックアウトしたあとの動きについて見ていきましょう。
2-1.宿泊後の清掃・消耗品の補充
ゲストがチェックアウトした後にすべきことは、物件の清掃・クリーニングがあります。
特に、トイレやお風呂場などの水廻りは汚れやすい場所でもある為、綺麗に清掃しましょう。
また、ベッドメイキングやアメニティーなどのタオルから、シャンプー、リンス、洗剤といった消耗品の補充も忘れずに行ないます。
忘れがちなのが、電化製品の動作確認や照明器具の消灯などの確認です。
電球が切れていたり、リモコンの電池が無くなっていたりなどの場合も考えられますので、すべて通常通りに使えるかチェックします。
それら確認すべきことを忘れない為にも、ゲストのチェックアウト時にすべきチェックリストを用意して、ぬけがないようにしておくことをおすすめします。
次に利用するゲストが快適に過ごせるよう清掃を行うことがポイントです！
個人で清掃・クリーニングが大変という方には、清掃代行サービスを利用するのも一つの手です。
2-2.レビューを書いてレビューの獲得
チェックアウトしたゲストに対して、最後はレビューを書くことです。
特に問題なく利用して頂いたゲストには、感謝の気持ちを込めてレビューを書くことで、その後のリピート利用にも繋がる可能性もあります。
また、ゲスト側からのレビューも獲得することで、評価が上がり民泊予約サイト（OTA）での上位表示などにも繋がってきます。
それらのことから、民泊の運営では最後のレビューまでしっかり対応しましょう。
2-3.改善・見直し・価格調整
民泊を運営する流れは以上のようになりますが、リスティングページや写真、タイトルなどは改善できる点が見つかった時に見直して修正することが望ましいです。
そうすることでより魅力的なリスティングページとなり、予約に繋がってきます。
3.全部対応するのは意外と大変
以上が民泊を運営する流れとなります。
ただ、思った以上にやることが多いですよね。
宿泊料金の調整や清掃、ゲストの問い合わせ対応などを毎回行うのは厳しいなー！
そう思っても諦めてはいけません。
そのような民泊の運営に関する全てを当社ではすべて代行します。
お気軽にお問い合わせ下さい。